Comunicați țării o știre importantă!×
1
  • 2
  • 0
  • 0
  • 0
  • 0
2
  • 2
  • 0
  • 0
  • 0
  • 0
2
3,9K

Lege nouă pentru cei care vând apartamente rămase în aer

Fiecare dintre noi a auzit istorii nefericite despre oameni care au dat bani pe apartamente, în timp ce blocul era încă în proces de construcție, dar așa și nu au apucat să se mute, din diferite motive.

Aceștia au încheiat contracte de investiții și în multe cazuri doar cu ele și au rămas, adică fără bani și fără apartamente. „Schema” prin care mulți cetățeni au fost înșelați era simplă: constructorii primeau un avans de la viitorii locatari, dar nu apucau să termine lucrările, transmite Știri.md cu referire la bizlaw.md.

De aici putem deduce că legislația conținea un gol în ceea ce privește protecția cumpărătorului în cazul unui bun imobil viitor. Noua versiune a Codului civil, care va fi pusă în aplicare de la 1 martie, vine să rezolve această problemă, de altfel dureroasă și costisitoare pentru unii care au făcut asemenea „afaceri” în trecut și oferă garanții pentru cei care stau pe gânduri dacă este sau nu sigur să dea banii pentru o locuință aflată în fază de construcție.

Cea mai importantă noutate pe care o aduce noua versiune a Codului civil pentru cumpărători, prin reglementarea achiziției unui apartament aflat în proces de construcție, este că dreptul de proprietate va fi înregistrat din start. La fel, vorbim în acest caz și despre acordarea unor garanții suplimentare cumpărătorului. Noua versiune spune că, din 1 martie 2019, contractele de investiții în construcții se vor considera contracte de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție

În prezent, achiziționarea unui apartament aflat în fază de construire este reglementată de Legea cadastrului bunurilor imobile. Potrivit art. 40din Legea menționată, construcțiile viitoare care, conform proiectului, sunt divizate în încăperi izolate, adică apartamente, la solicitarea titularului de drepturi, se înregistrează sub formă de condominiu. În registrul bunurilor imobile se aplică mențiunea ”condominiu”, dar datele despre proprietarul construcției viitoare nu se înscriu. Înregistrarea construcției sub formă de condominiu rămâne și după intrarea în vigoare a modificărilor la Codul civil. Ce presupune condominiul și cum se aplică, vedeți aici

Legea cadastrului bunurilor imobile reglementează faptul că tranzacțiile cu apartamentele aflate în fază de construire se face în baza contractului de investiții, adică acele contracte prin care una dintre părți se obligă să asigure construcția unuia sau mai multor apartamente (antreprenor, constructor) și să le transmită persoanei fizice (cumpărător) care, la rândul său, se obligă să achite integral sau parțial prețul imobilului anterior predării acestuia. Din art. 40aflăm că acest tip de contracte trebuie să fie semnate în fața notarului, adică autentificate, și se înscriu în registrul bunurilor imobile, sub sancțiunea nulității. Se face o notare în registrul bunurilor imobile a drepturilor de creanță, faptelor juridice și raporturilor juridice ce au legătură cu bunul imobil, cu mențiunea „bun viitor”.

În acest caz, constructorul este cel obligat să înregistreze contractele privind investițiile în construcții în termen de 15 zile calendaristice din data autentificării notariale a acestora. Plățile de la cumpărător pot fi percepute abia după înregistrarea contractelor. 

Însă, pentru înregistrarea contractelor, constructorul este obligat să înregistreze dreptul de proprietate sau de folosință asupra terenului destinat construcției, dacă acest drept nu este înregistrat, precum și să prezinte autorizațiile necesare pentru construcție, proiectul construcției, aprobat în modul stabilit, lista apartamentelor și a încăperilor nelocuibile.

Abia după ce construcția este finalizată, dreptul de proprietate asupra apartamentului pentru care cumpărătorul a semnat contractul de investiție, se înscrie în registrul bunurilor imobile. 

Mai exact, contractul de investiții nu presupune și o înregistrare a dreptului de proprietate din start. Un exemplu în acest sens - un contract de investiții pentru un bun imobil viitor a fost semnat în data de 16 iunie 2008, actul de predare-primire a bunului imobil în baza contractului de investiție a fost semnat în data de 24 mai 2011, 2 ani și 11 luni mai târziu, timp în care cumpărătorul a efectuat toate plățile, iar înregistrarea dreptului de proprietate a cumpărătorului a avut loc a doua zi de la semnarea actului de predare primire, în data de 25 mai 2011, atunci când de facto cumpărătorul a devenit proprietarul apartamentului. Și acesta a fost un caz fericit: constructorul și-a primit banii, cumpărătorul a intrat în drept de proprietate necondiționat asupra locuinței.

Ce se schimbă după data de 1 martie?

Unul din efectele unui contract de vânzare-cumpărare, care de altfel schimbă la 180 de grade ”afacerile” cu apartamentele aflate în proces de construire, este transferul dreptului de proprietate a bunului către cumpărător. Acesta devine proprietarul unui apartament care, deși fizic poate încă nu există, juridic este în proprietatea acestuia.

Noua versiune a Codului civil aduce mai multe instrumente de apărare a drepturilor cumpărătorului or situația din prezent pune în dificultate cumpărătorul atunci când apar neînțelegeri. Dar ce se întâmplă în cazul unei eventuale intrări în insolvență? Sigur, la început toți sunt optimiști că așa ceva nu va fi posibil, însă de la un capăt de drum până la celălalt multe se pot întâmpla...inclusiv și insolvența.

Cumpărarea unui apartament aflat în construcție se regăsește în noua versiune a Codului civil începând cu art. 8086. O prevedere importantă este că orice clauză care derogă de la dispozițiile prevăzute în următoarele articole - 8087–80812, care pot fi în detrimentul cumpărătorului consumator ori care exclude sau limitează̆ drepturile prevăzute de lege ale consumatorului cumpărător al bunului imobil în construcție, este lovită de nulitate absolută. Prin urmare, în acest contract vânzătorul are „mâinile legate” în ceea ce privește includerea unor eventuale clauze abuzive.

Așadar, noile prevederi spun că dreptul de proprietate asupra bunului imobil viitor al cumpărătorului se înregistrează provizoriu în Registrul bunurilor imobile, iar când apartamentul este predat, acesta face o cerere de justificare a dreptului deja înscris. Înregistrarea provizorie presupune că dreptul de proprietate este afectat de anumite condiții pe care cumpărătorul s-a obligat să le îndeplinească, prin semnarea contractului. 

Cumpărătorul păstrează̆ dreptul de a înstrăina sau a greva cu drepturi reale limitate dreptul de proprietate înregistrat provizoriu fără consimțământul vânzătorului. Astfel, cumpărătorul are voie să doneze, să vândă bunul imobil viitor sau să-l gajeze fără a avea acordul constructorului. ”Noul proprietar” înlocuiește automat cumpărătorul în ceea ce privește drepturile și obligațiile prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare. Totuși, deși a înstrăinat bunul imobil viitor, cumpărătorul rămâne obligat solidar cu noul proprietar. Cumpărătorul scapă de aceste obligații doar în cazul în care constructorul a fost de acord cu înstrăinarea. După ce se semnează actul de predare-primire, justificarea dreptului de proprietare se face în favoarea noului dobânditor.

Vânzătorul (antreprenor, constructor etc.) nu poate cere să fie achitate plățile prevăzute în contract înainte de înregistrarea provizorie dreptului de proprietate a cumpărătorului. 

Ce clauze trebuie să conțină un contract de vânzare-cumpărare a unui bun imobil în construcție? 

Art. 8087 din noua versiune a Codului civil aflăm că acest act trebuie să prevadă: 

  • numărul cadastral al bunului imobil în construcție; 
  • numărul și data eliberării și expirării autorizației de construire în al cărei temei vânzătorul construiește sau asigură construirea obiectului contractului; 
  • datele de identificare a proiectului de construcție; 
  • natura dreptului pe care vânzătorul îl deține asupra terenului pe care se construiește (drept de proprietate sau de superficie), precum și temeiul de dobândire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei și efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege și, după caz, de actul de constituire a superficiei; 
  • cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului; 
  • dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului; 
  • data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete; 
  • prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor; 
  • dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății). 

Noua versiune a Codului civil prevede că rezerva proprietății se aplică atunci când, într-o vânzare-cumpărare cu plata prețului în rate, obligația de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate (rezerva proprietății), cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate din data ultimei rate din preț.

La contract se anexează copia autorizației de construire și copia planului obiectului contractului, adică a apartamentului, aprobat în modul stabilit.

În cazul plăților pe care urmează să le efectueze cumpărătorul, la fel au fost stabilite anumite reguli. Astfel, acestea se vor achita după îndeplinirea anumitor condiții. Mai exact, 5 la sută din prețul total se va achita după înregistrarea dreptului de proprietate provizoriu, după care 35 la sută din preț va trebui să fie achitat după finalizarea construcției, 70 la sută din prețul total va trebui să fie achitat după instalarea acoperișului și a pereților exteriori ai construcției. După darea în exploatare a construcției în care este amplasat bunul imobil apartamentului va trebui să fie plătit în proporție de 95 de procente și abia după justificarea dreptului de proprietate sau înlăturarea viciilor, în cazul în care dobânditorul dreptului de proprietate înaintează pretenții, se achită diferența de preț rămasă pentru a ajunge la 100%. 

În privința plăților care urmează a fi efectuate de către cumpărător, legiuitorul a venit cu o garanție, materializată în art. 80811, astfel încât acesta să fie sigur de faptul că banii săi nu o să fie dați în vânt. Mai exact, a fost introdusă clauza privind contul fiduciar de sechestru. Acest fapt presupune că părțile, cumpărătorul și vânzătorul, pot să prevadă că toate sau anumite sume plătite de către cumpărător în temeiul contractului până la semnarea actului de predare-primire a bunului imobil urmează să ajungă la un cont fiduciar de sechestru, în acest caz fiduciar fiind banca. Aceasta, la rândul ei, va transfera banii în contul vânzătorului în funcție de mersul lucrărilor la etapa pentru care s-a efectuat plata.

După ce apartamentul este dat în exploatare, cumpărătorul cere justificarea dreptului de proprietate și devine proprietar necondiționat al bunului imobil și al cotei-părți din părțile comune (stabilite de legea condominiului). În acest caz, dreptul de proprietate al vânzătorului se radiază din registrul bunurilor imobile.

Obligațiile antreprenorului de informare a cumpărătorului

Înainte de încheierea contractului vânzătorului este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului mai multe aspecte.Aceste informații trebuie comunicate și la cererea cumpărătorului oricând pe durata executării contractului. Este vorba de: 

  • proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător; 
  • actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului; 
  • identitatea antreprenorului și a altor furnizori;
  • etapa actuală de executare a construcției. 

Ce se întâmplă în cazul în care vânzătorul intră în insolvență?

În cazul insolvabilității vânzătorului, noua versiune a Codului civil vine cu mai multe instrumente care ar oferi protecție cumpărătorului. În această situație, acesta are dreptul să ceară justificarea dreptului său de proprietate în privința imobilului și a cotei-părți din părțile comune în starea în care se află.

O altă opțiune pe care o are cumpărătorul este să declare rezoluțiunea vânzării-cumpărării, adică contractul încetează pe motiv de neexecutare a obligațiilor contractuale, și să ceară să-i fie returnați banii achitați. Cumpărătorul poate solicita și alte sume la care este îndreptățit, eventual, prejudiciu moral sau material, întrucât dreptul cumpărătorului la repararea prejudiciului rămâne neafectat.

Ați depistat o greșeală? Evidențiați cuvântul și apăsați
ctrl
+
enter
Ați găsit greșeală?
Vă rugăm să ne anunțați!×
Citește și
article image
Monitorul Oficial: Modificările la Legea procuraturii, în vigoare
1
180
article image
Studiu: Modificarea Legii privind controlul tutunului trebuie revizuită
1
178