main logo
1302

Ce trebuie să știi când investești într-un imobil aflat în construcție

În ultimii ani, situaţia în construcţia spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor s-a agravat − peste 30 de companii de construcţii au falimentat fără a finaliza proiectele.

Ce trebuie să știi când investești într-un imobil aflat în construcțieCe trebuie să știi când investești într-un imobil aflat în construcție

Mii de investitori în construcţii au fost prejudiciaţi, mulţi dintre aceștia au rămas fără apartamente, dar şi fără banii investiți, transmite Știri.md cu referire la ZdG.md

Până la 1 martie, curent, construcția spațiului locativ din mijloacele cetățenilor se efectua prin semnarea unui contract de investiție în construcții între cetățeanul − investitor și antreprenor/compania de construcție, și nu exista o reglementare expresă a acestor tipuri de contracte. 

Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil modernizat, începând cu 1 martie 2019, există o reglementare clară a acestui tip de raporturi juridice, fiind eliminată noțiunea de „contract de investiții în construcții” și introdusă noțiunea de „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție”.

Până la intrarea în vigoare a Legii privind modernizarea Codului Civil și modificarea unor acte legislative, unele mențiuni cu referire la contractul de investiție puteau fi găsite doar în Legea cadastrului bunurilor imobile și în Legea cu privire la notariat. 

Însă și acele norme legale se refereau la modalitatea de autentificare și de înregistrare a contractului în registrul bunurilor imobile, dar nu la conținutul contractului. Contractul de investiție în construcții purta elemente caracteristice ale contractului de antrepriză și ale contractului de vânzare-cumpărare. 

Respectiv, pentru elaborarea precum și pentru interpretarea unui contract de investiții în construcții, urmau a fi aplicate normele din Codul Civil cu privire la contractul de antrepriză și contractul de vânzare-cumpărare. La fel, urma a se ține cont de Legea privind protecția consumatorilor precum și de Legea privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, or, cetățeanul-investitor are calitatea de consumator în raport cu antreprenorul.

Modernizarea Codului Civil: principalele noutăți

Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil modernizat, începând cu 1 martie 2019, există o reglementare clară a raporturilor juridice între cetățeanul − investitor și antreprenor/compania de construcție, fiind eliminată noțiunea de „contract de investiții în construcții” și introdusă noțiunea de „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție” (Cod Civil, Secțiunea a 8-a „Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile”, art. 1170-1176).

Marin Baltă, avocat în cadrul Casei de Avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”  consideră că impactul noilor reglementări urmează să fie benefic, în primul rând, pentru cetățeanul care intenționează să procure un apartament sau un alt bun imobil. Scopul modernizărilor legislative în acest domeniu a fost de a oferi o protecție juridică mai mare cetățeanului și de a-l asigura că va recepționa bunul imobil în care investește mijloace financiare. Noile modificări ar urma să reducă abuzurile din partea antreprenorilor, să reducă cazurile nefericite de intrare în insolvabilitate a companiilor de construcție precum și să reducă pierderile financiare ale cetățeanului-investitor în cazul în care compania de construcție totuși intră în insolvabilitate.

„De la 1 martie 2019, în Codul civil a fost introdusă noțiunea de contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, iar noile reglementări prevăd și ce clauze trebuie să conțină un asemenea contract. De notat faptul că normele legale cu privire la acest tip de contract vor fi aplicate chiar și atunci când părțile contractuale au dat o denumire diferită contractului. Deci atunci când printr-un contract, unei persoane i se promite sau i se rezervă un bun imobil în construcție în schimbul unei contraprestaţii, indiferent de ce denumire i-au atribuit părțile, contractului respectiv i se vor aplica dispozițiile cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, unde cetățeanul va avea calitatea de cumpărător, iar compania de construcție – cea de vânzător.

Totodată, a fost instituită obligația de informare care îi revine vânzătorului, cum ar fi de exemplu: aducerea la cunoștința cumpărătorului a proiectului de construcție înainte de încheierea contractului, dezvăluirea identității antreprenorului și a altor furnizori, informarea despre etapa de executare a construcției.

O altă noutate este că dreptul de proprietate al cumpărătorului va fi supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile și se interzice perceperea de către vânzător de la cumpărător a oricăror plăți până la înregistrarea provizorie. Deci nu va fi posibilă vânzarea către mai multe persoane a aceluiași apartament de către vânzător. Cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil numai după justificarea dreptului său, adică după semnarea actului de predare-primire după darea în exploatare şi prezentarea acestuia la organul cadastral. Dacă contractul prevede și rezerva proprietății, atunci pentru justificare cumpărătorul e obligat să prezinte la organul cadastral și confirmarea emisă de către vânzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului", spune avocatul Marin Baltă.

Nu mai puțin important este și faptul că legislația impune anumite limite la efectuarea plăților de către cumpărător pentru achiziția apartamentului. Plățile cumpărătorului nu pot depăși:

  • 5% din preţul total – după înregistrarea provizorie, dar până la finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
  • 35% din preţul total – după finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
  • 70% din preţul total – după instalarea acoperişului şi a pereţilor exteriori ai construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
  • 95% din preţul total – după darea în exploatare a construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
  • 100% din preţul total – după justificarea dreptului de proprietate sau, dacă cumpărătorul a înaintat pretenţii întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.

În opinia avocatului Marin Baltă, în acest fel vânzătorii vor fi mai interesați să îndeplinească graficul și etapele lucrărilor de construcție pentru a obține finanțare de la cumpărători pentru următoarele etape. Cumpărătorii la rândul lor vor deține un control asupra vânzătorilor și nu vor face achitări în cazul în care vânzătorii nu au îndeplinit etapa respectivă a lucrărilor. 

Astfel, se vor evita situații de risc precum adesea se întâmpla în cazul contractelor de investiții: investitorul achita anticipat o bună parte din sumă sau chiar suma integrală, ca mai apoi să afle că blocul locativ nu a fost ridicat, iar antreprenorul a intrat în stare de insolvabilitate. Astfel, investitorii rămâneau și fără apartamente, dar și fără mijloacele financiare investite.

Selectați modul de afișare a știrilor în flux

Expediați-ne o știre

Ați aflat ceva interesant? Împărtășiți știrea cu toată lumea!
Prin apăsarea butonului «Adăugați» D-vstră acceptați condițiile publicării