Potrivit unei analize a expertului în politici economice la Institutul pentru Dezvoltare și Inițiative Sociale (IDIS) „Viitorul”, Veaceslav Ioniță, în trimestrele II și III din 2024, accesibilitatea creditelor ipotecare va ajunge, din nou, la nivelul anului 2019, iar piața imobiliară va fi stimulată, transmite Știri.md.

Dinamica prețurilor la apartamente în municipiul Chișinău

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, în 1997 a fost o creștere a prețurilor la apartamente de 40,5%. Criza din 1998 a dus la scăderea prețurilor apartamentelor cu 7,4% în 1998, cu 31,2% în 1999 și cu 7,1% în 2000.

După 2000, după valul de migrație generat de criza din 1998, când moldovenii au început să plece masiv peste hotare, prețul a început să crească. În 2001 a fost înregistrată o creștere de 46,6%, în 2005 - de 32%. Creșterea a ținut până în 2008, când a ajuns la 29,8%.

După criza din 2008 și până în 2018, piața imobiliară din R. Moldova a cunoscut cea mai lungă perioadă de scădere și stagnare a prețurilor. În 2009, prețurile apartamentelor au scăzut cu 15,3%, în 2013 - cu 7,3%, iar în 2017 - cu 2%.

Prima creștere a fost înregistrată în 2018 - 0,3%. În 2019 a fost de 3%, în 2020 – de 13,7%, în 2021 – de 15,1%, în 2022 – de 14,5%, iar în 2023 – de 3,6%. În 2023 s-a atestat o temperare a creșterii, iar în prezent se înregistrează o creștere.

Evoluția prețurilor la apartamentele noi în municipiul Chișinău

Expertul economic susține că în 2010 au scăzut cu 4%, în 2011 au crescut cu 2,5%. Au scăzut din nou, cu 2,8%, în 2012, apoi a urmat o creștere de 0,1% în 2013, scăzând din nou, cu 4,7%, în 2014, cu 2,7% în 2015 și cu 0,4% în 2015. Ulterior au urmat creșteri, ajungând la 24,7% în 2020. A fost creștere și în 2021, dar nu atât de esențială ca în 2020. În 2021, 2022 și până în trimestrul II din 2023, piața s-a dus în jos. Din trimestrul III 2023 se înregistrează o ușoară înviorare. În trimestrul IV din 2023, prețurile la apartamentele noi au crescut cu 4,9%.

Evoluția prețurilor la apartamentele pe piața secundară

Analistul economic menționează că, în perioada 2008-2010, prețul apartamentelor vechi era mai mare decât al apartamentelor noi. După 2011 a fost înregistrată o scădere a prețurilor la cele vechi. Apartamentele noi aveau creșteri de preț mai rapide, iar cele vechi – mai încetinite.

Apartamentele vechi, până în 2018, au înregistrat o scădere continuă de prețuri, dar mai slabă față de a celor noi. Prețul apartamentelor noi a crescut cu 25%, iar al celor vechi – cu maximum 16%. În 2022, piața secundară a fost mai stabilă din punctul de vedere al creșterii prețurilor și al ritmului de creștere.

Până în trimestrul II din 2023 a fost tendința de scădere a prețurilor. Din trimestrul III, la apartamentele noi se simte înviorare, iar la cele vechi – stagnare, cu mici semne de înviorare.

Prețul mediu de vânzare a unui apartament în municipiul Chișinău

Economistul precizează că, în 1999, un metru pătrat de spațiu locativ în municipiul Chișinău costa 137 de euro. În anul 2000 a coborât la 131 de euro, în 2005 a crescut la 520 de euro, în 2008 a ajuns la 900 de euro, iar în 2009 a coborât la 734 de euro.

„Scăderea a continuat până în 2017, ajungând la 548 de euro. Din 2018 a avut un trend de creștere, ajungând la 877 de euro în trimestrul I din 2023. În trimestrele II și III din 2023, prețul mediu de vânzare a unui metru păstrat a constituit 863 și 868 de euro. În trimestrul IV a crescut la 879 de euro”, precizează el.

Expertul subliniază că, până în 2010, apartamentele vechi se vindeau mai scump decât apartamentele noi. În 2010, un metru pătrat de locuință de pe piața secundară costa 689 de euro, iar în 2012 – 667. Pe piața primară – 670 de euro costa în 2010 și 687 de euro costa în 2011.

Apoi a urmat o stagnare a prețului la apartamentele noi până în 2019, când un metru păstrat de apartament a ajuns să coste 649 de euro. Din 2020 a început creșterea, ajungând la 810 euro și la 1.110 euro în 2022.

În trimestrul IV din 2023, prețul unui apartament nou a ajuns să coste 1.153 de euro. În cazul apartamentelor vechi, de la 689 de euro în 2010 s-a ajuns la 537 de euro în 2019 și la 590 de euro în 2020.

În 2021 – 660 de euro a ajuns să coste un metru pătrat de spațiu locativ, în 2022 – 735 de euro. În trimestrul IV din 2023 – 766 de euro.

Câți metri pătrați de spațiu locuibil vechi trebuie să vinzi ca să cumperi spațiu nou

În 2010 era nevoie să se vândă 97 de metri pătrați de locuință veche pentru a procura 100 de metri pătrați de locuință nouă. În prezent trebuie să se vândă 150 de metri pătrați sau cu 50% mai mult. Dacă înainte era nevoie de schimbat un apartament vechi și de adăugat încă 20% din sumă pentru a procura aceeași suprafață de apartament, din 2020 trebuie de adăugat deja 50%.

Câți ani trebuie să lucreze un locuitor al Chișinăului ca să-și procure apartament

În 1980 erau necesari 9,3 ani de muncă; în 1990 – 9,8 ani; în 1995 – 39,3 ani; în 2005 – 43 de ani; 2010 – 26 de ani; 2020 – 11,1 ani; 2021 – 12 ani. În trimestrul IV, 2022 – 11,1 ani, iar în trimestrul IV din 2023 – 9,7 ani.

Salariul mediu anual în R. Moldova

În 1995, acesta era de 291 de euro; în 2000 – de 496 de euro; în 2005 – de 1.008 euro; 2010 – 2.174 de euro; 2015 – 2.606 euro; 2020 – 4.828 de euro; 2021 – 5.150 de euro; 2022 – 6.300 de euro; 2023 – 7.527 de euro.

Accesibilitatea creditelor bancare

Potrivit lui Veaceslav Ioniță, în 2008, o familie interesată de un apartament de 70 de metri pătrați, accesând un credit ipotecar pentru 20 de ani, cu o contribuție inițială de 30%, unde două persoane muncesc, erau necesare trei salarii lunare ale unui membru al familiei. De trei ori mai mult decât câștigă.

În 2018 s-a ajuns la 60%, iar în 2019 – la 53% din veniturile lunare. Jumătate din veniturile lunare ale familiei mergeau pentru întoarcerea creditului ipotecar. În 2020 și 2021, între 60% și 70% din veniturile unei familii mergeau pe creditele ipotecare. În trimestrul III din 2022 a ajuns la 100%. Situația dată s-a menținut până în trimestrul I din 2023.

Ulterior, a început să scadă, iar în trimestrul IV din 2023 a ajuns 64%. Expertul estimează că, în trimestrele II și III din 2024, accesibilitatea creditelor va ajunge, din nou, la 50%.

Creșterea reală a prețurilor la locuințele noi

Veaceslav Ioniță menționează că firmele din R. Moldova vând apartamentele în euro, iar salariul este în lei, materialele de construcție sunt, la fel, în lei. Perioada de aur a companiilor de construcție a fost 2001-2006, în special anul 2003. În 2001, prețurile la apartamentele noi au crescut cu 35,1%, în 2003 – cu 52,6%, în 2005 – cu 20,2%. Din 2007 și până în 2019, deși prețurile sunt în scădere, oricum firmele supraviețuiesc.

În 2020 și 2021, creșterea prețurilor a fost de 24,3% și, respectiv, 19,7%. În 2022 și 2023, firmele de construcție au înregistrat pierderi de 13% și 7,7% față de costurile investite în materiale.