Ce riscuri are achiziția unui imobil în construcție: Analiza expertului Ⓟ

„Este paradoxal — vânzările scad, iar prețurile se măresc, ceea ce creează nedumeriri în rândul cumpărătorilor”, spune Ștefan Repeșciuc, expert imobiliar cu peste șapte ani experiență în domeniu.

Potrivit lui, scăderea vânzărilor a început pe segmentul apartamentelor din blocurile noi, finalizate, cu reparație la cheie, unde în prima jumătate a 2025, s-a ajuns la un număr de vânzări cu până la 70% mai mic comparativ cu 2024. 

Motivele scăderii numărului de vânzări sunt:

1. Dobânzile la creditele ipotecare mai mari din primul semestru 2025; 
2. Prețurile tot mai ridicate au schimbat comportamentul cumpărătorilor;
3. Salariile care nu țin pasul cu creșterile prețurilor și a dobânzilor la credite.

În aceste condiții, interesul cumpărătorilor din piață s-a mutat spre apartamentele aflate în fază de construcție, unde prețul este cu mult mai mic, este  fix și poate fi negociat pentru achitare în rate fixe pe un termen de la 1 la 6 ani direct de la dezvoltator. În așa măsură se asigură o stabilitate mai mare pentru achitările care urmează sa fie făcute de către cumpărători.

Drept garanție pentru cumpărător, contractele de vânzare cumpărare a bunurilor imobile aflate în etapă de construcție sunt autentificate notarial și ulterior înregistrare în baza de date cadastru. În contractul de vânzare cumpărare pe care îl semnează cumpărătorul sunt menționate următoarele:

1. Autorizația de construcție în baza căreia această construcție este legală și aprobată de instituțiile responsabile;
2. Este specificat termenul exact de finalizare a construcției și a dării în exploatare;
3. Este fixat prețul total, care rămâne același până la darea în exploatare.

Această schimbare vine și cu nevoia de claritate privind costurile reale. Repeșciuc explică faptul că percepția publică este adesea eronată: „Când vedem prețul de 1.900€ pe metru pătrat, mulți cred că profitul dezvoltatorului este enorm. În realitate, doar în Durlești, costul complet — teren, construcție, marketing, impozite — ajunge la aproximativ 900- 1.000€ pe metru pătrat.” În oraș, prețurile pentru construcția de blocuri noi, pornesc de la 1200-1400€ metru pătrat, iar dacă vorbim despre o zonă centrală și finisaje premium, acesta se poate dubla. „De cele mai multe ori, dezvoltatorii imobiliari primesc 150-200€ profit pe metru pătrat” spune expertul.

Scumpirile nu rămân fără efect asupra cumpărătorilor. Fiecare creștere de preț este urmată de o perioadă de „șoc” în care deciziile se amână, iar vânzările scad temporar. Totuși, experiența arată că perioadele de criză pot fi avantajoase pentru cei dispuși să acționeze. „Perioadele de criză sunt cele mai bune pentru cumpărare, dar oamenii evită să riște”, subliniază Ștefan Repesciuc.

În prezent, zonele cele mai căutate sunt periferia sectoarelor Ciocana și Botanica, zona spre aeroport, Port Mall și suburbii precum Durlești, unde infrastructura este în plină dezvoltare, iar prețurile sunt mai accesibile. În Durlești, de exemplu, există proiecte care încep de la 900€ pe metru pătrat pentru achitare integrală. Tot mai populare sunt și proiectele mixte, ce combină locuințe, spații comerciale și zone de birouri, oferind rezidenților acces rapid la servicii esențiale fără a depinde de transportul auto.

Achiziția în fază de construcție rămâne atractivă, dar vine cu riscuri. Principala frica  este ca proiectul să nu fie finalizat, motiv pentru care Ștefan Repeșciuc recomandă verificarea atentă a următoarelor acte:

1. Autorizația de construcție;
2. Extrasul cadastral a proprietății terenului și imobilului respectiv;
3. Certificatul de urbanism;
4. Situația financiară și juridică a companiei de construcție.

„Nu există risc zero. Trebuie să alegem proiecte cu risc minim”, afirmă Ștefan Repeșciuc.